Si busca piso en alquiler o se enfrenta a la renovación de su contrato, prepárese. A poco que ojee las páginas web especializadas más populares comprobará que ya es imposible encontrar una vivienda similar a la suya por un precio cercano al que paga hoy. Y los expertos en el sector aseguran que la tendencia va a prolongarse.

El mercado se ha calentado de tal forma que el coste medio en Madrid o Barcelona ha sobrepasado los máximos alcanzados en 2008 (12,8 y 13, 7 €/m2) y ya llega a 14,4 €/m2 en la capital y 17,9 €/m2 en la Ciudad Condal, tras incrementarse un 15,6% y un 16,5% en 2016, respectivamente. Las subidas son de un dígito en Sevilla (5,4%) o Palma de Mallorca (9,7%) y de dos dígitos en Málaga (11,4%), San Sebastián (17%) o Valencia (20%), según el último estudio anual del portal sectorial idealista.com.

El primer catalizador de esta ebullición es, según los expertos, el auge del propio alquiler residencial, cuya importancia ha pasado del 10% al 21,8% (hasta los 4,1 millones de viviendas ocupadas) en menos de una década, de acuerdo a Eurostat y al Banco de España. Las cifras, a pesar de todo, aún están lejos del 33% de media en Europa.

Los mayores demandantes son jóvenes de 22 a 35 años con trabajo y movilidad geográfica que no pueden acceder a una hipoteca debido a sus ingresos y a los requisitos restrictivos de los bancos, pero que tienen recursos suficientes para formar hogares monoparentales o singles, según los análisis de la consultora internacional especializada CB Richard Ellis y de la gestora inmobiliaria Servihabitat.

A esta situación se une una oferta insuficiente y una competencia que permite a los caseros aumentar sus exigencias y alquilar a precios más altos, especialmente, en los barrios más populares del centro (Chueca, Justicia, Embajadores, Austrias, Letras en el caso de Madrid y Raval, Santa Caterina, Sant Pere, la Ribera, Dreta de l’Eixample o el Gòtic en Barcelona).

"Veníamos de una situación de precios bajos debida a la crisis. En otras ciudades europeas es impensable vivir en el centro con este coste. Aquí, irse a Urgel, Oporto o Puente de Vallecas (en el caso de Madrid) o a Nou Barris (Barcelona) solo supone estar a 10-15 minutos en metro o tren. Tenemos que acostumbrarnos", analiza Fernando Encinar jefe de estudios de idealista.com.

El tercer factor que eleva la temperatura no solo es nuevo, sino que tiene en pie de guerra a vecinos, gobiernos autonómicos y locales y hoteleros: el desembarco masivo de las sociedades de inversión (socimi, figura popularizada en 2014 que goza de beneficios fiscales), los fondos y las empresas de gestión (Servihabitat, Solvia) en los alquileres de todo tipo.

Compañías como Testa, Promorent o Urbania se han sumado a las veteranas Azora (12.000 viviendas) o Larcovi (9.000) y han entrado en el negocio mediante la reforma o adquisición de edificios completos, donde aplican una gestión profesionalizada y subdividen las unidades más grandes para convertirlas en apartamentos de elevada rotación. Esta política puede elevar la rentabilidad bruta media hasta un 4%-5%, según el Banco de España -más que la mayoría de productos financieros actuales-.

La versión de esta línea de negocio que más preocupa a los ayuntamientos es la del arrendamiento a visitantes nacionales y extranjeros, una actividad que, si bien dinamiza el mercado, ‘turistifica’ los centros urbanos y llega a empujar a los residentes a la periferia por la subida de precios.

"Nuestro parque de viviendas es antiguo. Las empresas cobran más, pero están mejorando el producto al hacer obras y dando un servicio con más calidad. Puede darse una tensión inflacionista de precios, que obliga a desplazarse a los que no pueden pagarlos, y generar un efecto alcista, pero en barrios y calles muy concretos de Madrid, Barcelona, Palma o Marbella", asegura Samuel Población, director nacional de las áreas Residencial y de suelo de CB Richard Ellis, a 20minutos.

"Incide en los alquileres, pero no es el único elemento, y es un fenómeno encapsulado en zonas determinadas. Los pisos han subido en barrios alejados del centro y no se debe a ese motivo, porque no hay alquileres turísticos", añade Fernando Encinar.

La presencia de inversores nacionales y extranjeros (centroeuropeos en Barcelona, escandinavos en Palma o rusos en el Levante, según los agentes inmobiliarios consultados) dedicados al alquiler vacacional entra en competencia con hoteles y empresas que comercializan viviendas privadas y que ya compiten con servicios web de alquiler entre particulares como Airbnb, Windu, Rentalia o Homeway.

La maraña de intereses y competencias cruzadas ha llegado a tal punto que cada comunidad y cada ayuntamiento pelean por su cuenta ante la ausencia de una legislación nacional: