Términos como burbuja o boom vuelven a acompañar a la vivienda 10 años después de que estallara la crisis mundial, derivada precisamente por este sector. Con unas voces a favor y otras en contra, lo cierto es que el debate está abierto.

Tanto es así que el Banco de España se ha manifestado al respecto. El director general de Economía y Estadística, Pablo Hernández de Cos, ha negado que exista "ningún tipo de sobrecalentamiento» en el sector de la vivienda", y tampoco prevé que se vaya a producir próximamente en el sector inmobiliario, ya que el repunte del mercado, a su juicio, se está desarrollando con un mantenimiento del proceso de desapalancamiento de la economía.

En el resto de los países europeos también hay mucho ruido al respecto. El Fondo Monetario Internacional ha alertado del riesgo de una burbuja inmobiliaria por la falta de vivienda o de oferta y unos tipos de interés bajo mínimos. El índice mundial que elabora el organismo sobre precios de 57 países se ha acercado a cotas de 2007.

Por su parte, el Banco Central Europeo ha señalado directamente a países donde aprecia que se están creando burbujas. Son Bélgica, Austria, Dinamarca, Finlandia, Luxemburgo, Holanda, Suecia y el Reino Unido.

La compraventa de viviendas aumenta en España

España, de momento se queda al margen, aunque tanto los precios como la demanda están en auge en la compraventa y el alquiler. "Lo que está ocurriendo en nuestro país se debe a una mejora económica. Hay una mayor renta disponible de las familias y por tanto más capacidad de acceso", Joan Carles Amaro, profesor del departamento de Economía, Finanzas y Contabilidad de Esade.

Según Fotocasa 4 de cada 10 españoles considera que el alquiler supone tirar el dinero

En esta misma línea se manifiesta Pablo Gimeno, analista y presidente del grupo PGF. "En los últimos 30 años no había habido un momento tan idóneo como el actual", asegura.

Con la economía española creciendo por encima del 3% en 2016 y liderando Europa en términos de PIB, la vivienda tomó un impulso desconocido en la última década.

Las operaciones de compra y venta de inmuebles repuntaron casi un 14%, la mayor subida desde 2007, año del inicio de la crisis. Se vendieron un total de 403.866 casas, y el 81% fueron de segunda mano.

La cifra todavía está lejos de las 775.300 viviendas que se pusieron a la venta y se compraron en 2007, pero se va acercando a la de otros ejercicios como el de 2009 y 2010, con 413.393 y 439.591 pisos, respectivamente.

Este movimiento ha venido acompañado por una recuperación de los precios, incrementándose una media de casi el 5% a nivel nacional, igualmente el mayor avance desde 2007. El principal repunte se registró en las casas nuevas (6,5%), mientras que la segunda mano subió el 4,4%.

Cataluña y Baleares fueron las comunidades en las que se vendieron más viviendas

Hay que tener en cuenta, por otro lado, que existen grandes diferencias entre ciudades. Por ejemplo, en Cataluña y Baleares fue donde el número de transacciones creció con más fuerza, por encima del 20%. Madrid, Asturias y la Comunidad Valenciana superaron igualmente la media.

En cuanto a precios ocurre lo mismo; la recuperación está siendo más rápida en las urbes. "Las casas que hace un año se vendían por 200.000 euros ahora cuestan 220.000. No es que lo valgan, es que la gente lo paga", explica Jesús Duque, vicepresidente de Alpha Inmobiliaria. "Este mercado se mueve por expectativas. Si yo quiero comprar y veo que los precios se están incrementando, no me lo pienso, lo hago pronto para evitar un mayor encarecimiento. Y si la demanda comienza a subir, pues el propietario lógicamente incrementa el importe", añade Duque.

El arranque de 2017 continúa siendo fuerte para esta actividad. En enero la compraventa de viviendas avanzó el 18,1% y en febrero el 1,2% interanual, de acuerdo con las últimas estadísticas del INE. Son ya 13 meses consecutivos donde el mercado registra incrementos.

El precio del alquiler, al alza

El alquiler es otra de las variables que ha adquirido un fuerte protagonismo. Tanto el precio como la demanda han alcanzado cotas desconocidas en una década.

Las casas que se vendían por 200 mil euros ahora cuestan 220 mil No es que lo valgan, es que la gente lo paga

En opinión de la sociedad de tasación Tinsa, "en las grandes ciudades ha coincidido un significativo aumento de la demanda de alquiler por parte de los perfiles menos solventes con la llegada de dinero de inversores que buscan rentabilidad en un escenario de bajos tipos de interés. Esto ha provocado una subida de los alquileres, que se ha trasladado al mercado de venta, con crecimientos hasta de doble dígito en las mejores ubicaciones". De acuerdo a las estimaciones de Idealista, el precio del alquiler subió un 16% en 2016, dejando en 8,2 euros al mes el metro cuadrado.

En cuanto a la influencia que los apartamentos turísticos pudieran tener en el desarrollo del alquiler, Joan Carles Amaro considera que "no hay un volumen tan significativo como para contribuir de manera decisiva".

Aún con todo, hoy es posible alquilar un piso 188 euros de media más barato que en 2007, cuando se alcanzó el precio máximo, según un análisis realizado por Fotocasa.

La reactivación de la vivienda

El balance más reciente del sector no deja lugar a dudas de que se ha producido una reactivación. La mayoría de los expertos consultados por este periódico coinciden en utilizar este término –el de reactivación– para definir lo que está pasando tanto en las operaciones de compraventa como en el alquiler.

El brexit se ha convertido en un factor clave para los bancos a la hora de gestionar la compraventa de viviendas

A partir de este momento, la pregunta que queda en el aire es si se trata de un momento coyuntural o de un cambio de tendencia. "Este escenario se va a mantener en el tiempo. Los datos de la economía son sólidos", dice Pablo Gimeno.

Las previsiones de BBVA apuntan a que "el mercado inmobiliario continuará revalorizándose, aunque a distintas velocidades por la heterogeneidad de las regiones".

El informe elaborado por la entidad financiera añade que las ventas seguirán creciendo, a pesar de la moderación del crecimiento económico previsto para este ejercicio. BBVA espera un aumento del 6,5% en las operaciones y del 3,5% en el precio.

En cuanto al número de visados, señala que "se podría concluir el año con la firma de 90.000 para la construcción de nueva vivienda", lo que supondría un crecimiento del 25% sobre 2016 y del 164% sobre 2014 (34.000 visados).

Un factor clave para el banco será el brexit: "La evolución de las transacciones de los ingleses [cuyo peso en el conjunto de las compras de extranjeros es relevante] será determinante para evaluar el proceso. Por lo pronto se aprecia una moderación, aunque en gran medida por la incertidumbre generada", explica BBVA en su informe.

Este escenario se va a mantener en el tiempo. Los datos de la economía son sólidos

Bankinter, por su parte, considera que por el momento no "existen factores que lleven a pensar en un cambio claro de la situación". Para los expertos, "el aumento de la demanda es una realidad y se une al proceso de comercialización de las casas adjudicadas al sector bancario". Además, contemplan catalizadores positivos como son el repunte de los precios en las grandes ciudades y en las áreas turísticas premium debido al fuerte interés foráneo; la reducción del stock y la ausencia o escasez de oferta en algunas zonas, entre otros.

Tinsa señala dos elementos más: la fuerte reducción que aún acumulan los precios desde máximos y las buenas condiciones de financiación. La sociedad de tasación calcula un incremento en el número de operaciones de compraventa entre el 10% y 15%, y del precio entre el 1% y 2% para 2017.

El alquiler como nueva oportunidad de negocio

En cuanto al alquiler, Beatriz Toribio, responsable de estudios de Fotocasa, destaca el hecho de que se haya triplicado desde la crisis y, a su juicio, todo hace prever que el interés seguirá siendo alto, ya que únicamente 4 de cada 10 españoles considera que el alquiler supone tirar el dinero.

Se espera que la inversión extranjera traiga una mayor profesionalización del sector de la vivienda

"Muchos fondos e inversores extranjeros han visto una oportunidad en este cambio y se están posicionando, lo que esperemos traiga una profesionalización de este sector y una mayor oferta que frene la presión que está ejerciendo la demanda en determinadas zonas de Barcelona y Madrid, donde el índice Fotocasa está registrando subidas que van del 10% al 20%, algo que no veíamos desde hace muchos años", añade Toribio. Para esta analista otra clave será la movilidad laboral.

De forma paralela, Esade prevé que las nuevas generaciones contribuyan a prolongar la situación. La escuela de negocios estima que los jóvenes de entre 20 y 39 años necesitarán 500.000 viviendas en alquiler los próximos años.

Pablo Gimeno recuerda que la inversión más importante que la mayoría de los españoles realizan en su vida es la compra de una vivienda. "Y se toman decisiones sin hacer previsiones, estudiar los costes... sin mirar nada". Una actitud errónea que llevó a muchas personas a una situación dramática en la crisis.