El uso de la vivienda es una variable que puede observarse a través del tiempo medio de posesión de la misma hasta su venta. Esta variable se vincula a la especulación inmobiliaria: a menos tiempo de posesión, más intención de especular. Las compraventas con periodo de posesión superior a cinco años han pasado del 43,7% en 2007, a representar el 81,6% en 2016, según el 'Anuario 2016 de la Estadística Registral Inmobiliaria' del Colegio de Registradores.

Así, el ciclo bajista en las transacciones junto con las consiguientes dificultades para vender vivienda, ha dado lugar a que el periodo medio de posesión de las viviendas se situe en máximos de su serie histórica, hasta los 13 años y 4 meses, frente a los 7 años y 3 meses de 2009. Estos datos reflejan la pérdida del componente especulativo en la compraventa de casas, incrementándose el carácter residencial de las mismas –y asociado a éste el alquiler de un mayor número de viviendas–.

La vivienda como destino de nueva financiación hipotecaria supuso en 2016 cerca del 80% de los contratos hipotecarios inscritos, mostrando así "un claro liderazgo", frente al 7,3% que representaron los locales comerciales o el 3,8% que lo hicieron las naves industriales. De esta forma, la vivienda como destino de los créditos hipotecarios ha incrementado su peso hasta 4,5 puntos porcentuales con respecto al ejercicio precedente en detrimento del peso las naves y los locales. Asimismo, el 7,7% (6,6% en 2015) de los nuevos contratos se destinó a terrenos urbanos no edificados.

A su vez, la compraventa de vivienda ha aumentado en un 14% con respecto a 2015, centrándose el mejor comportamiento en la vivienda usada, que crece un 18%, frente al descenso del 3% de la vivienda nueva.

En cuanto a la relación de hipotecas frente al número de compraventas, el estudio refleja que el 70% de todas las compraventas se realizaron con la contratación de una hipoteca, frente al 30% que se realizó sin financiación hipotecaria. Son datos muy alejados al 'boom' inmobiliario, cuando el 155% de todas las compraventas se realizaba mediante hipotecas. En lo que se refiere al tipo de persona (física o jurídica) que ha realizado dichas operaciones de compraventa de vivienda, el estudio arroja que cerca del 88% correspondió a las realizadas por las familias, frente al 12,5% que protagonizaron las empresas o entidades.

La directora de relaciones institucionales del Colegio de Registradores, Beatriz Corredor Sierra, explicó en la presentación del estudio que estos datos muestran la tendencia a estabilizarse del mercado hacia un "crecimiento sano", ya que en los peores años de la crisis el porcentaje de empresas o entidades que se dedicaba a la compraventa de viviendas duplicaba el dato actual.

En contra de la habitual elección del contrato hipotecario a tipo variable que caracteriza a los españoles, los datos muestran un cambio significativo en esta tendencia. En concreto, mientras que en 2015 las hipotecas a tipo fijo se situaban alrededor del 6% del total de nuevas contrataciones, en 2016 ese porcentaje ha pasado a situarse en un 22%.

Se trata de una tendencia iniciada desde el primer trimestre del año pasado, cuando creció un 10%, y confirmada al concluir el año, con un incremento del 31%. El efecto de esto, según Corredor, es que pueda darse un aumento del tipo medio. "Aunque el tipo medio se mantenga aún estable, puede tender a incrementarse a medida que aumenten las hipotecas a tipo fijo", añadió.

La explicación al cambio de tendencia en la modalidad de contratación de este producto financiero es, por el lado de las entidades, la necesidad de obtener mayores rentabilidades en una coyuntura de bajos tipos de interés y, por el lado del cliente, la búsqueda de estabilidad y la concienciación ciudadana de los riesgos de una operación tan a largo plazo. De hecho, el estudio arroja que el plazo medio de pago de las hipotecas por parte de las familias es de 23 años y 1 mes, y que el pago de la misma les supone un coste salarial del 27,5%.

En 2016, se contrataron un total de 281.300 nuevas hipotecas, lo que supuso un incremento del 15% con respecto al año anterior, mientras que el endeudamiento medio es de 112.000 euros, un 2% más.