El boom de los alquileres turísticos supone un problema para los inquilinos en determinadas ciudades porque, ante la falta de oferta de alquiler residencial, los precios se disparan. Es la ley del mercado: siempre habrá alguien que pagará más por hacerse con la casa deseada si la demanda supera al producto apetecido. Pero también supone un debate mental para el propietario: ¿pongo mi piso en alquiler residencial o lo dedico al vacacional?

Según el estudio "El alquiler turístico, un mercado al alza" publicado este lunes por Fotocasa, los propietarios lo tienen claro. El 81% de los 1.027 encuestados por este portal inmobilario —arrendadores que pusieron su vivienda en alquiler vacacional en el último año—consideran que alquilarlo a turistas les compensa más que dedicarlo a un residente con un compromiso de larga duración.

Los propietarios alegan dos grandes motivos. El principal —el 62% lo comparte— es económico: con el alquiler vacacional la mayoría logra del 5% al 20% más de rentabilidad que si dedicasen su casa a un vecino residente. "Ven mayores posibilidades de ingresos en el alquiler vacacional por la alta rotación de inquilinos y el desembolso que realizan por cortos periodos de tiempo", explica Beatriz Toribio, responsable de Estudios del portal.

Basta navegar por las apps de alquiler para que estas cuentas se expliquen solas. Un piso de 90 metros cuadrados y tres habitaciones en Lavapiés (un barrio céntrico capitalino apodado "el hotel de Madrid") se alquila actualmente a través de AirBnB por 168 euros por noche, por lo que de alquilarse en este régimen los 30 días del mes, el propietario recibiría 5.040 euros mensuales.

"Casi nunca se llega a esa cantidad", asegura a 20minutos María, el nombre ficticio de una madrileña que se dedica a gestionar pisos turísticos. "Hay que descontar los días de limpieza, las reducciones de precio por larga estancia y que no siempre se empalman entradas y salidas", añade. En una vivienda del tamaño reflejado, calcula María, llega a sacarse como máximo 4.000 euros. Y de ahí se deduce el 25% que cobra por gestionarlo, limpieza incluida.

La diferencia, sin embargo, es aún apreciable respecto a los 900 a 1.700 euros que se paga de alquiler residencial en un piso del tamaño y localización de la reseñada, según datos extraídos de la web de Fotocasa.

"Eso es un piso de alto standing, no todos son así", dice María. Esta gestora de pisos vacacionales calcula que por un alquiler turístico estándar puede ingresarse de media de 1.600 a 2.000 euros, sin contar su comisión y los gastos. "Me encargo desde hace poco de un piso en Lavapiés de una mujer americana que lo había comprado como inversión y ahora está que trina porque los ingresos no son lo que esperaba", dice.

La segunda causa (50%) es la rapidez con la que se encuentra inquilino. El contexto de seis años de récords en la llegada de visitantes extranjeros —una tendencia que este año se mantiene— y la existencia de nuevas plataformas online (como AirBnB) que facilitan la puesta en contacto del turista con el propietario, favorecen encontrar un ocupante rápidamente para la vivienda, especialmente si es céntrica (el 47% de la vivienda turística se arrienda en el centro de las ciudades) o está en la playa (el 29% de los alquileres). Las afueras y la montaña, tienen menos tirón.

"La creciente demanda está convirtiendo a este mercado en una opción muy atractiva", explica Toribio. Hasta el 38% de los arrendadores, según el estudio, apuntan a esta elevada demanda el motivo de dedicar su casa a alojar turistas. Y suelen ser casas que no se usan como viviendas propias; es decir, son segundas residencias, casas heredadas o compradas como inversión. Tan solo el 14% de los arrendadores oferta viviendas en las que residen, un escenario de gente que ofrece habitaciones, o que se marcha el fin de semana y arrienda su casa a turistas ese par de días.

Pero no todos los caseros prefieren el alquiler turístico al de larga duración. De hecho, el 22% ha dejado de ponerlo a disposición de turistas después de haber probado la experiencia. Los motivos por los que prefieren el alquiler residencial son cuatro: y el mayor, que exige menos dedicación y tiempo al no tener que estar pendientes de la entrada y salida de inquilinos, así como de la limpieza de la vivienda para el siguiente ocupante. "La alta rotación de inquilinos requiere mucha dedicación, sobre todo si se gestiona personalmente y sin ayuda de un profesional", explica Beatriz Toribio.

Los otros tres motivos esgrimidos son que los alquileres residenciales son más estables (aseguran ingresos durante un largo período de tiempo), que no provocan molestias vecinales (los turistas vienen a disfrutar del ocio y eso choca con el descanso vecinal y con el cuidado de la vivienda), que requieren un menor papeleo con la administración (los vacacionales requieren licencia) y, finalmente, que ofrecen beneficios fiscales; el 60% de lo que se ingresa de un inquilino habitual se puede deducir en el IRPF... pero no hay beneficios fiscales si el piso es para un uso turístico.